昨天，浑水的一篇做空报告，让中概股市场再起波澜。“这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡一样”，在报告中，浑水一一列举了贝壳“作假”的一些数据和证据。

而贝壳的反应也是很迅速且强硬，第一时间发布声明称：确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。

关于浑水的质疑，贝壳会给出答案反击。但是，翻看做空报告，会发现这次浑水似乎“有失水准”，对中国市场的不了解，加上样本数据没有较强的说服性，可能会让浑水这次的做空扑了空。

GTV、门店数量造假 浑水的调查站得住脚吗？

作为一家职业做空机构，浑水每一次做空报告都会引起市场的关注。这次对贝壳的做空，浑水也拿出了当初做空瑞幸咖啡一样的自信，直指“这是一个巨大的骗局”。

在报告中，浑水提出的一些质疑，贝壳确实要给出一个解释。但是，浑水在报告中列举的一些调查数据和样本 ，也存在一定的疑问，难免让人怀疑其可靠性。

第一，浑水称贝壳在门店数量上造假，存在大量实际上并不存在的“鬼店”和“克隆门店”。并且，浑水还在报告中拿出了证据，称在廊坊找到的51家链家店中，有19家是“鬼店”。

不过，浑水就依据廊坊的数据，来质疑贝壳把门店数夸大了59%，有些站不住脚了。一方面，浑水选取的样本不具备代表性，廊坊虽然紧挨着北京，但仍旧只是个三线城市，房地产市场容量较低，也不能够代表贝壳实际门店的情况。但凡浑水用北京上海这样的一线城市来做样本，信服力也会更强一些。

第二，浑水质疑贝壳经纪人数量造假。浑水在报告中指出，贝壳声称在上海共有2.1万名中介，但第三方数据显示，其上海的中介公司仅有9998名员工。众所周知，在中国房产经纪行业，人员的流动性较高，并且对于新人也都会有试用期，因此由于时间偏差，信息更新不及时，可能会导致出现统计口径的问题。

与此同时，Yipit Data也指出，浑水统计经纪人数的方式可能只能代表部分城市50%的经纪人总数，由此基础上得出的门店数也有可能是不完整的。因此，浑水基于这些门店数计算出的相关数值也有低估真实数据的风险。

第三，则是浑水质疑GTV造假，称贝壳新房销售总交易额（GTV）夸大了约126%以上，并将第二季度和第三季度佣金收入夸大了约77-96%，存量房交易额被夸大33%。

从贝壳最新发布的财报数据来看，三季度其二手房GTV为3782亿元，同比下滑34.3%，新房GTV为4101亿元，同比下降2.5%。

单从官方公布的数据来看，在疫情和政策的影响下，贝壳确实在业务上遇到了难题，但是浑水关于贝壳收入上的质疑，则可能是因为对于中国房产市场交易的特殊性有些不了解。比如实际成交的价格和备案价格的差异，如果只是以公开的数据作为参考，这种质疑则是存在一定的水分。

Yipit Data也表示，在检查浑水的信息收集方式后，我们认为其利用门店层级的销量作为底层数据的分析方式有很大风险。另外，Sandalwood认为，很有可能浑水在收集信息时没有用正确的API，导致GTV严重偏离。浑水只在有公开交易记录的城市收集数据，并以此估算其他城市交易量，可能导致错误的结论。

浑水做空后 市场反应较为平稳

在这篇做空报告中，浑水拿贝壳和瑞幸咖啡财务造假相比。但是，从市场的反应来看，浑水这次暂时还未搅起太大的波澜。而在富途平台上，关于浑水此次的做空，有80%的网友认为是浑水碰瓷。

同时，关于浑水的做空报告，海内外的机构一些机构也都表示出了质疑。除了上文提到的数据机构谈到的质疑之外，针对浑水指责贝壳虚增房屋交易规模的观点，中信报告认为其难度要远远大于虚增一般消费品交易记录，因为房屋交易涉及复杂的产证申领和房屋交易税费的支付。

并且，中信还针对浑水报告的多则“指控”进行了反驳：新房渠道业务本身向中小中介开放，故而不能以数店面的方式来推算新房交易量；端口应用和网站查询，也不能用来推测经纪人的数量；楼市长期处于萎缩状态的廊坊对全国楼市完全没有代表性。

中信证券分析师认为，理解公司的业务数据和财务数据，应该清楚公司收入的真实定义，经纪人的真实定义，也需要通盘了解中国二手房交易的数据体系、交易规则以及不同城市之间市场巨大的差异。维持贝壳买入评级，目标价30美元。

昨日，浑水报告发布后，贝壳美股低开高走，盘前下挫但很快出现反弹，盘中一度涨超15%。截至收盘，贝壳股价略跌1.98%，盘后微涨0.05%。

多空博弈 等待贝壳的回击

在被浑水做空后，贝壳也是第一时间给出了强硬的回应，确保财报数据的真实性和规范性，并直接指出浑水不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。