近日，江苏省人民政府办公厅印发《关于完善商业网点规划管理指导意见》（以下简称《指导意见》），这是江苏省首次从全省层面出发，出台相关指导意见，其中，以下六点值得注意：

1、严控大型商业综合体的规模和数量，避免出现商业过剩和同质化竞争；

2、不得以商业综合体作为房地产开发的卖点，进行虚假宣传；

3、建设单位不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商业综合体，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商业综合体；

4、几种应重点建设的业态形式，主要包括：一是特色商业街区、二是商品交易市场、三是农产品(000061,股吧)市场、四是商贸物流园区；

5、推广邻里中心模式。建设集商业、休闲、文化等功能于一体的便民生活中心；

6、明确了城乡六个级别商业中心的建设参考标准：一是城市商业中心、二是区域商业中心、三是特色商业街区、四是社区便民生活圈、五是县域商业中心、六是乡镇商贸集聚区。　　

《指导意见》提到，发展目标是到2025年，全省各地基本形成布局优化、结构合理、功能完备、配套完善、城乡互动、高效顺畅的商业网点体系，南京、苏锡常和徐州等重点商圈集聚效应更加凸显。

针对此次出台的《指导意见》，业内人士各有解读，因此，赢商网联系了相关部门，了解了《指导意见》的起草背景以及条款特点。　　

《指导意见》起草背景　

一、各地开展商业网点编制工作的现实需要。目前全省13个设区市和大部分县级市均有商业网点规划，13个设区市中，8个市的商业网点规划到2020年过期，目前正在计划组织编制下一阶段的网点规划。指导意见为各地编制商业网点规划提供了保障。　

二、新业态、新消费、新形势的发展需要。随着科技和社会发展，实体商业与互联网技术深度融合，商业业态从传统型向创新型、体验式、现代化转变；居民消费方式从基础型向数字化、个性化、品质化转变；商贸物流从分散式向标准化、信息化、集约化迈进。社会整体消费环境、城乡商业布局、居民生活观念、习惯、方式等，都发生了新的变化，客观上对商业资源的配置提出了新的要求。　　

三、解决当前商业网点布局中结构性矛盾的需要。目前我省商业网点布局中，存在着结构性布局不合理问题：一方面，一些“热点”城市中心区域存在着较为严重的商业过剩、重复建设、同质化竞争等问题；另一方面，城市新开发居住区域和部分农村地区，存在着基本商业配套和生活服务设施短缺的问题。为解决这种结构性矛盾，需要通过加强商业网点规划的导向性和实施刚性，来有效调节商业资源配置，构建结构合理、功能完善的商业网点体系。　　

《指导意见》起草过程中，既充分吸收借鉴了国家和兄弟省市相关工作经验和共性内容，也结合江苏实际，提出了一些创新性的条款，主要有三个特点：　　

一是坚持问题导向。在起草《指导意见》的过程中，坚持立足实际问题，突出问题导向，围绕解决当前商业网点规划和布局中存在的最突出的几个问题：

1.着力解决商业浪费和同质化竞争问题。针对“热点地区”出现的大型商业网点盲目建设、业态重复、恶性竞争、闲置浪费等问题，提出加强大型商业项目的审核管理，建立商业网点信息平台和监测预警制度，引入听证等公众参与机制等，引导商业资源优化配置。

2.着力解决农村商贸设施不足问题。针对农村地区商业设施配置不足的问题，提出加强农村地区商业建设的发展导向，明确了“县域商贸中心”和“乡镇商贸集聚区”两个层级的商贸建设标准、发展要求和鼓励布局业态等。

3.着力解决公益性公共性商贸设施建设相对滞后问题。提出要突出民生公益类重点商业载体的规划、建设管理和升级改造，鼓励加强社区商业、农产品流通、再生资源回收等公益性商业网点设施建设。

4.着力解决商业商业网点规划执行力和刚性不足的问题。提出将商业网点规划纳入国土空间总体规划，鼓励出台地方性法规保障商业网点规划实施力度、加强部门协同协调等实际举措，着力解决政策保障不够有力和管理制度不够完备的问题。　　

二是举措更实更细。《指导意见》增强了规划编制专业性，除明确了规划编制的程序、内容和目标等内容之外，还明确了各级商业中心建设标准、要求和业态布局参考，从内容到程序上，为地方编制商业规划提供了详尽可靠的参考；针对网点规划管理中存在的一些具体困难和问题，如部分地区反映编制商业网点规划预算资金较难得到保障，《指导意见》明确了“地方政府要合理安排适当财政预算经费保障商业网点规划编制实施”；《指导意见》还鼓励利用现有闲置设施进行商业项目改造，鼓励通过发展数字商业、智慧商业、数字市场，对现有商贸设施进行升级改造。　　

三是寻求突破创新。《指导意见》中提出了一些突破性、创新性的政策举措。例如：

1.为解决商业网点规划政策保障不够有力的问题，《指导意见》提出要把经论证报批后的商业网点规划，叠加到国土空间“一张图”上，要将商业网点规划纳入控制性详细规划，以此确立了商业网点规划管理的地位和执行力度，确保了与相关规划衔接和同步实施。

2.为更好确保商业网点规划实施的刚性，《指导意见》提出，各地规委会要将商务部门列为成员单位，对大型商业项目要加强审核管理，从项目立项到规划审批，要征求商务部门意见，落实用途管控。

3.《指导意见》提出由商务部门会同相关部门加强信息共享，探索建立商业网点建设预警监测制度，从而加强政府公共信息引导，为企业和社会资本的商贸项目投资决策提供帮助。

4.《指导意见》在充分调研的基础上，立足我省实际，提出城乡各级商业中心建设参考标准，为各地规划建设商业中心提出合理参考。